전원주택,팬션 개발과 구입요령 및 절세전략
농지나 임야 등 비도시지역내 토지를 구입여건이 크게 달라져 무턱대고 구입에 나섰다가는 투기범이 되기 십상이거나 엄청난 세금으로 낭패를 볼 수 있다. 전원주택 등 토지관련 수요가 늘어나는 것이 일반적이다. 실수요 목적이 아니더라도 시세차익을 노린 가수요도 늘어날 전망이다. 전국적으로 13개 혁신도시 및 6개 기업도시, 수도권 2기 신도시 건설이 본격화되면서 개발 재료가 넘치고 있다. 때문에 대토수요, 개발기대심리가 크다.
부동산 투자에 나서고자하는 사람은 달라진 제도 및 환경을 반드시 숙지해 토지 구입여건이 크게 달라졌다는점을 감안하고 구입에 나서야한다. 농지,임야의 대상 농지, 임야소재지에 거주하지 않는 경우에는 양도소득세가 실거래가로 부과된다. 토지거래허가지역의 농지나 임야를 매입할 때에는 소재지 시,군,구에 주민등록상 세대원 전원이 1년이상 전입, 거주해야한다. 위장전입이나 명의신탁 등도 매우 어렵다.
땅 투기자를 신고할 경우 보상금을 지급하는 토파라치제도가 도입돼 지역 주민들도 감시자가 되고 있다. 주택투기지역에선 토지분할이 금지되고 허가지역내에서도 분할시 허가를 받아야 된다. 토지분할 제한대상지역도비도시지역까지 확대돼 외지인이 소유하는 농지, 임야는 양도세를 실거래가로 과세하고 양도세율이 60%가적용돼 시세차익을 내기가 어려워졌다.
농지를 전용할 때 개발사업자에게 부과되는 농지보전부담금 부과기준이 농지조성원가에서 공시지가의 30% 로 바뀌어 땅값이 비싼 수도권은 부담금이 3배 이상 늘어났다.특히 농지나 임야전용방식으로 전원주택이나창고 등을 신축하는 사람이라면 기존 주택을 구입, 리모델링해 활용하는 방법이다. 토지거래허가구역내 75평을초과하는 대지면적에 대해서는 취득 후 3년간 전매 금지된다. 양도세중과에서 제외되는 1000㎡이하의 주말농장용 주택, 농지보전금이 50% 면제되는 소규모 농어촌 주택에대한 관심은 크게 늘어나 전원주택이나 수익형펜션 건립도 어려워졌다.
토지 구입후 3년 전매제한과 더불어농지 및 임야 등의 분할이 허가대상으로 바뀌었기 때문이다. 다만 펜션 수요자 중 농어촌 민박을 지정받아 운영하는 방법이 있을 수 있으나 농어촌 민박을 지정받으려면 현지에 거주해야 하고 건물연면적을 150㎡이하로 짓고 객실수가 7실이하로 민박지정을 받아야 민박영업이 가능하다. 펜션은 공급과잉현상을 빚고 있는 만큼 관광농원이나 낚시터등 특색있는 차별화가 요구된다. 양도세 및 종합부동산세 강화도 토지시장을 침체시키는 요인이다. 시장은 호재와 악재가 충돌하면서 다소 혼란스러움이 예상되는 만큼 투자에 신중할 필요가 있다.
농어촌주택을 매입할 경우 기존 일반주택에 대한 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 다만 기존 주택 처분시 양도세 비과세 판정을 받기 위해서는 취득하려는 농어촌주택이 몇 가지 까다로운 조건에 합당해야 하며, 우선 일정기간 2003.8.1∼2008. 12.31 안에 구입하여야 하고, 대지면적기준199.6평과 주택연면적기준 45평을 초과해서는 안된다. 해당 농어촌주택이 토지거래허가구역·투기지역·관광단지개발지역으로 지정되지 않은 읍·면 단위에 위치하고 있어야 하며, 취득시 농어촌주택의 기준시가가 1억5천만원을 넘지않으면 농어촌주택을 소유주택으로 보지 않는다. 기존 주택을 처분하더라도 비과세혜택을 적용받을 수 있다
수도권(서울, 인천, 경기)외의 지역 중 읍(도시계획구역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 외의 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속받은 주택, 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한사실이 있는 이농주택, 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 등에 해당돼 일반주택을 양도하는 경우다. 1세대 1주택자가 2003년 8월1일부터 2005년 12월 31일까지 기간 중에 1개의 농어촌주택을 취득해 3년이상 보유하고,당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택은 소유주택수에서 제외된다.
해당되는 농어촌주책은 수도권 지역과 광역시에 소속된 군지역, 도시지역 및 토지거래계약 허가구역, 투기지역, 관광진흥법 제2조의 관광단지, 일반주택 양도일 현재 대지면적 200평 이내, 단독주택의 주택면적은 45평 이내, 공동주택의 전용면적은 35평 이내, 주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 7천만원 이하, 일반주택 양도당시의 기준시가가 1억원 이하일 때다. 주택 수 산정시 주택으로 보지 않는 농촌주택 범위도 확대됐다.
도시 1주택, 농촌 1주택 등을 갖고 있을 때 농촌 1주택 규모가 기준시가 7,000만원 이하면 1가구1주택으로 간주되고 있다. 지방 이전을 촉진하기 위해 주택 수 산정에서 제외되는 농촌주택 범위를 기준시가 1억5,000만원이하로 상향 조정하기로 했다. 아울러 양도하는 도시 주택이 1억원 이하여야 혜택을 주고 있으나 이 같은 가격요건을 폐지하기로 했다. 도시 주택이 가격이 9억원 이하(9억원 이상부터는 고급 주택으로 간주)면 1가구1주택 혜택을 받을 수 있다. |
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