전원주택 개발과 귀농의 꿈과 현실의 큰 벽
버블논쟁이후 부동산 침체속에서도 주 5일제 정착으로 주도 야촌형 생활 선호층이 늘어나면서 서울 인접 경기권의 농가주택이 한동안 인기를 끌었으나 요즘은 대부분이 매물로 내 놓고 있다. 서울이나 분당 안양 수원서 30분거리는 전원주택 부지로 500평 내외는 값이 저렴하지도 않지만 매물은 흔하다. 고령화 시대을 대비한도시 벗어나 농촌에서의 삶을 꿈꾸는 분들은 많으나 도시로 귀하ㅘㄴ하는 경우가 더 많다. 귀농자의 무이자융자와 지원이 중요한게 아니라 경기침체와 실업자 증가로 누구나 농사 지을수 있다는 막연한 마음이 앞서기 때문이다. 주 5일근무로 한동안 팬션 개발이 줄을 이었지만 이들 팬션의 80%이상이 매물로 나와 있다.
초기에는 한두동 지어 팬션 운영했지만 날이 갈수록 테마형 팬션이 지어지자 낡은 팬션은 찾지 않으며, 실업자 증가로 텐트로 숙박하는 경우가 더 많다. 귀농자의 80%이상이 도시로 귀환하고, 전원주택 지은 사람들의반 이상이 매물로 내 놓고 있는 현실이다. 투자자들은 피부로 느끼지 못한 경우가 흔하다. 경관이 수려한 광주, 양평 등지의 수도권과, 천안, 청주, 대전 등 대도시서 가까운 곳은 가격 하락이 높지 않으며, 구입시 마음이 든 토지는 별로 없으며, 대도시 주위는 그린벨트로 묶여 있어 구입도 쉽지 않다.
팔당 한강변 구옥대지을 사 단독주택을 지을시 팔당상수원 특별보전대책 1권역에 속한 이 지역에서는 주민등록이전 후 1년이상 거주하지 않은 자는 일반 건축물을 짓지 못하도록 한 건축규제법을 피하기 위해 원주민 명의를 빌려 건축허가와 건축물사용승인을 받은 뒤 곧바로 건축물 소유권보존 등기를 한다. 큰저수지나 하천과강가는 수변지역으로 전원주택을 지을수 없는 경우가 허다해 부동산 선택이 아주 중요하다.
수요층이 늘어나면서 남한강이나 북한강, 광주, 용인 등지의 구옥은 3.3m2 당 150만원대를 호가할 정도로 농가주택의 경우신축이나 지은지 얼마 안되는 집보다는 다 쓰러져가는 허름한 주택이 더 인기며, 매수문의는 잇따르지만 매물이없으나 잘만 선택하면 평당 1백만원 이하 구입도 가능하다.
경기 침체로 국민임대주택 청약과 전세값이 오르자 귀농자가 다시 늘고 있다. 귀농에 실패해 2-3년 후 도시로 돌아갈 사람들이 더 많지만 우선 도시서 먹고 살기 힘들기 때문에 지원과 2억까지의 융자로 갈데까지 가고 보자는 사람들의 마음이 귀농의 길로 더 재촉하고 있다. 농촌 생활이나 농촌 투지 구입은 쉽지 않으며, 발품이 많이 팔수록 더 좋은 부동산 구입이 가능하나 급한 마음에 계약하는 경우 흔하다. 건축허가를 받기 위해 명의신탁을 요청하는 사례가 늘고 있으며, 명의신탁댓가는 일반적으로 매매가의 10%가량이다.
경기 침체로 인한 전원생활을 원하다면 가족간의 합의가 필수적이다. 가족의 화목이 깨지는 경우가 종종있으며, 전원생활이 아닌 주말부부가 되는 경우도 흔하다. 전원주택은 주거지에서의 접근성과 동네 주변의 부지를 구입하는 것이다. 반드시 구청이나 설계사무소에 의뢰해 건축이 가능한지 여부가 필요하다. 방향은 남남동향이 좋으며, 산이나 전이 답보다 더욱 좋다. 논은 대체로 도로보다 낮기 때문에 흙메꾸기하는 경우가 흔하며,지반이 약해 1-2년후 건축해야 할 경우 생긴다.
토지 평수가 클 때는 자금여력만 갖추어졌다면 구입함이 좋다.분할하여 더 비싼값에 매매를 하거나 동우회를 만들거나 뜻이 맞는 사람과 공유지분으로 등기후 건축후 분할하는 것도 좋다. 강가나 바다 및 저수지가 직접 보일시 우울증이 걸리는 경우가 있으니 1층은 물이 보이지 않고 2-3층에서 물이 보여야 좋다. 이때는 물이보이는 토지보다 배 이상 저렴한 값에 구입할수 있다.
바다나 강옆 토지보다 거리가 2-3백미터 더 멀다는것 뿐이다. 또한 병든 분들의 귀농은 확실한 목표가 있지만귀농자의 대부분이 노후대비가 아닌 경기 침체로 인한 도피행각이기에 실패 할 확률이 더 높은 것이며, 귀농이 아닌 투기로 인한 재테크가 목적이기에 마을 사람들과 어울리지 못한체 필요이상의 말 실수로 동네 사람들과 격이 더 벌어져 쉽지 않은 선택이 된다.
배산임수보다는 남향 정도만 고른다면 좋다. 명당은 이미 갖은자들이 모두 별장이나 전원주택 및 도시의 부자들이 보유하고 있으며, 명당은 대부분이 묘지가 태반이라 할수 있다. 지적도, 토지대장, 국토이용계획확인원등을 갖추어 건축설계 유무 확인이 필수적이다. 앞이 낮고 뒤가 높은 전저후고, 진입로는 큰 도로서 300-500미터가 좋다. 급수, 배수나 주위 농토와 분쟁이 없는 토지가 좋다.
자녀의 교육문제와 의료, 쇼핑, 대중교통,문화, 위생 등 근린생활시설 등 교통문제도 고려하여야 한다. 고압송전탑, 축사, 쓰레기 매립장, 무덤 등의 혐오시설물은 피하는 것이 좋으며,반드시 초등학교는 근거리에 있어야도시로 귀환시 매도하기 쉽다. 귀농의 꿈이 있거나 농촌에 둥지를 튼 분들이 겪는 현실과 대안은 메모가 중요하며, 10곳 이상의 현장 답사도 필수적이며, 임대 얻어 살면서 농촌 경험도 하면서 1-2년에 걸쳐 직접 주택을짖는 것이 현명하다.
농촌에 정착하려면 특산품을 재배하는 마을이 현명하며, 로랼티을 주더라도 배우면서 생산함이 좋다. 1년정도 거주하면서 땅을 구입할 때 가장 중요한 것은 진입로다. 도로 확보나 도면상 도로가 없을시 지상권 설정과동시에 분할해 도로을 만들어야 한다. 지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 1500만원 가량 든다. 전기는기존마을이나전신주에서 많이 떨어져 있지 않은 200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할수 있지만 200m를 넘으면 가설비가 추가된다. 자칫하면 전기 개설비로 인해 전원주택지가 배보다 배꼽이 더 클수있다.
기존의 마을 주민들로 인해 토목공사비에 문제가 없는지도 알아봐야 한다. 경관만 보고 땅을 사게 되면 경사가 급한 땅을 구입하거나 움푹 꺼진 땅을 살 수도 있는데 이럴 경우에는 집을 지을 때 토목공사를 많이 해야하고 경비가 많이 들 수 있다. 아무리 좋은 땅을 만났다 하더라도 법률적으로 사용에 제한이 있고 행정적으로 문제가 있는 땅은 쓸모가 없다. 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권이전이나 이용에 문제가 없는지를 확인해야 한다.
농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다. 지역마다 적용되는 특별한 규제로 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 규제가 있으므로 토지의 구입목적대로이용이 가능한지를 알아볼 필요가 있다.
전망이나 남향이라 구입하는 것 보다 세심한 부분까지 검토하여야 할 것이다. 성급함 보다는 조금 경비가 더들더라도 전문가을 방문 컨설팅 받을시 컨설팅 비용보다 규제로 인한 피해을 미연에 방지할 수 있다. 한꺼번에 많은 돈을 들려 주택을 짖기 보다는 초기에는 조립식으로 지어 살다가 2,3년 지나 자신의 취향에 맞는 황토벽돌이나 손수 한옥을 지어 농촌에서 꿈을 펼치는 것이다.
농사만으로 저의 지출을 충당할 수 없기 때문에 가장 지출이 많이 들어가는 제 집을 제 손으로 지으면 더 좋으며, 넓은 토지을 구입해 귀농자들에게 일부 매도시는 생활비 충당이 가능하다. 넓은 토지인 경우 5회정도 분할 매도시 고령화 시대의 대비가 될 것이다.
외환위기 후 늘었다 줄었던 귀농 인구가 최근 늘고 있다. 실직으로 생계형 귀농이 많다지만, 농촌의 여유로움과 고향에 노후 정착의 꿈을 안고 귀농하는 경우도 있다. 개인적으로 수도권에 동창생들이 1백명 이상 살고있지만 고향에 내려간다는 사람은 기고자 이외는 없는 것은 기고자는 광역시로 공단과 첨단단지,아파트로 개발해 대부분이 보상받아 귀경하려해도 토지가 없기 때문이나 광역시의 변두리로 개발하지 않은 토지와 주택이있기 때문에 행복한 경우다.
초기에는 감자와 콩, 고추,호박,벼,마늘 등 동네에서 가꾸는 농작물 위주로 농사경험을 쌓아야 한다. 무턱데고 1-2억 들여 하우스부터 짖는 경우 부도맞기 일쑤다. 경험이 중요하기 때문이며, 실패없는 성공은 실패를
맛보기도 쉽지만 경험이 중요하다. 수입이 없이 2-3년후 귀농한 자금 바닥이 난 경우 가정 불화의 시초가 되니 먹을 것과 전기세와 용돈은 초기 귀농후 2-3개월 부터는 해결해야 한다. 준비가 철저했더라도 농사경험이 없는 경우 자만심에 빠진 경우 흔하며, 3,4년 정도는 고생은 고생으로 여기지 않아야 한다.
농촌에 대해 전혀 모른 경우는 금전적 시행착오가 쉽게 생겨 자포자기 할 생각이 수개월 후 부터는 하루에도몇번씩 든다. 보다 여유로운 생활을 바랐지만, 농사일은 생각보다 어렵고 수익도 없어 허준함 뿐인 경우가 귀농자의 반 이상이다. 농사 외 수익을 얻어 플러스 알파로 농사수익을 올려야하며, 도시로 돌아갈 여유자금1억이상은 비상금 확보가 필수적이다.
된장 고추장,김치, 녹차, 매실, 감 농사로 본격적인 귀농은 3-5년 이후가 되어 생활비만이 아니라 농사로 얻은수익으로 자녀들의 뒷치닥거리와 손주들의 용돈도 준다. 초기 투자비용이 많이 들어가지만, 도시라는 생활은잃어 버려야 한다. 귀농의 환상은 초기에 버려야 한다. 농촌에 살면서논밭을 더 하고,농산품목을 다양화 하는것이 성공이며, 판매의 기법을 배우고 도시민과 자매결연 맺는 노하우을 터득해야 한다. 도시와 농촌의 문화적 차이 때문에 지역 주민들을 이해하고 소통하려는 노력도 절실이다. 농촌사회 이해하고 깃드는 마음 자세다. 귀농은 도시서 귀향이나 이민이다. |
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