재촌 규정 지키면서 알찬 토지투자와 양도소득세
재촌 규정을 지키면서 투자하거나, 투자수익 내 세금내고 떳떳하게 사는 방법이있다. 2006년 1월 부터 부재지주에 대해 양도세가 실거래로 부과되 주소를 옮겨 놓으면 현지인으로 간주, 양도세를 기준시가로 낼 수 있을 것이며, 양도세를 실거래가로 내는 것보다 절반 이하로 줄일 수도 있다. 이건 위험 부담이 따르며, 큰 코를다칠 수있다. 소득세법 개정안을 통해 부재지주가 세금을 덜내기 위해 위장 전입하는 행위를 원천 봉쇄했다.
농지나 임야의 외지 소유자들은 비투기지역에서도 양도세를 실거래가로 내야 한다. 양도소득세율이 60%에서 양도세율이 9∼36%며, 장기보유 특별공제도 30%까지 받을 수 없다. 불이익을 피하려면 농지는 일정기간의 재촌과 자경, 임야는 일정기간 재촌 규정을 지켜야 한다. 그래야 사업용 토지로 인정받아 세금 중과를 피할 수 있다. 10년 이상 보유한 비사업용토지가 정부의 공익사업을 위해 수용될 경우 양도세 기본세율과 장기보유특별공제 등을 적용 받을 수있다.
농지에서 재촌은 잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날 현재 농지 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 살고있어야 한다. 서울 거주자는 이곳에서 연접한 과천·의정부·김포·성남등에 농지가 있을 경우 재촌으로 인정 받을수있다. 자경으로 인정받기 위해선 농업에 상시 종사하거나 농사의 2분의1 이상을 자신의 노동력으로 충당해야 하지만 양도일 현재 재촌과 자경 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받지 않는다.
보유기간 중 농지는 농사용으로 사용된 기간을 고려키로 해 양도일 현재
▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나
▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
▶보유기간 중 80% 이상(2년이라면 19개월 이상)을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정 받을수있다.
▶가구당 300평(1000㎡) 이하의 주말·체험 영농의 경우 재촌 규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수있다.
임야는 재촌규정만 갖추어 양도일 현재
▶3년 이상 보유기간 중 2년 이상
▶5년 이상 보유기간 중 3년 이상
▶보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주해야 한다. 외지인의 농지와 임야 취득요건도 대폭 강화해 수도권과 충청권 등 토지거래 허가구역 일대에 사전 거주요건을 갖추도록 해 투기를 막는다. 가구주 및 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 시·군에서 6개월 이상 거주해야 농지 및 임야를살 수있었으나 앞으로는 1년 이상 거주해야 한다.
허가구역의 경우 취득 때 절차가 복잡하고 양도 때 사업용으로 인정을 수 있는 기준도 까다로워 위장전입을통한 편법 거래가 발을 붙일 수 없다. 도시에서 퇴직한 사람들이나, 고령화세대 및 농촌에 뜻을 둔 사람들은시골에 내려가 주말농장이나, 임대 토지을 얻어 얼마든지 경작 할 수있다. 임대료을 농업진흥공사에 임차해대신 내줄시 얼마든지 무료로 시골 토지나 임야 임차 할 수있다.
전망이 좋은 도로따라, 물따다, 바다따라 임대시 일정수입 이상은 임대인과 나누어 먹는 토지도 있다. 여기에 5년이나 10년단위로 건물을 지어 무료로 사용하고 임대인에게 건물만 돌려주는 것이다. 이때 임대인들이동의해 주지 않을 것으로 보여 임차료을 5년치를 한꺼번에 임대인 통장에 넣았다가 임대인더러 건축하게 한다. 명목만 임대인 건축이지 임대인 통장에서 임차인 건축비로 돌려받는 것이다.
2억에 구입한 토지가 6년후 매도시 양도차익이 2억인 경우는 8800만원 이상은 주민세 포함 36.3%로 7260만원이며, 장기보유공제 7년 간 21%받아 5735만 4천원이며, 누진공제 1314만원 받아 4421만 4천원이며, 양도소득세 자진신고로 낼 세금의 10%받아 양도소득세는 3979만 2600원이다. 7년만에 농사수입 공제하고도 1억6천만원의 수익이라면 매년 2천만원 수익이 되어 도시생활 부럽지 않은 생활을 했을 것이며, 도시근로자 소득 못지않은 짭짤한 수익을 낸 것이다.
세상에는 조금 손해보면서 대화하면 해결되지 않을 것이 없다. 과다한 욕심이 해를 불러 일으키며, 일만 꼬이게 만든 것이다. 뒤에서 흉보지 말고 직접 만나 열번 대화하면 100%풀릴 것이다. 타인의 임대인 흉 보지말고,직접 부딛혀 대화로 해결하는 것이다. 포기하는 습관, 뒤에서 욕하는 습관만 버린다면 얼마든지 세상을 넉넉하게 살수 있다. 장기적 계약을 하지 않을시 단기적으로 계약한 임대차도 맺을 수 있다. 임대인이 일정액건축비을 지불하고, 임차인은 건축비 지불액을 3-5년단위 임대료을 일시불로 지불해 임대인이 필요한 기간 중에 일부 사용하게 하는 방법도 있다.
타지역에 거주시 투자 목적으로 지방 소재 농지 매입시 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면소유하지 못한다(농지법 제6조 참조). 또 1996년부터 농지법이 시행됨에 따라 1996년 1월1일 이후 취득한 농지는 그 면적에 관계없이 자경하는 것이 원칙이다. 농지 취득 후 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다(농지법 제10조 참조).
단 농지은행에 임대 위탁해 임대차계약을 체결하면 그 계약기간에는 직접 경작하지 않아도 처분하지 않고계속 소유할 수 있다. 다만 농지은행에 임대 위탁하기 위해서는 신규 취득 후 1년이 경과해야 가능하다. 왜냐하면 신규 취득 후 바로 농지은행에 임대 위탁하는 것은 투기목적으로 농지를 취득했다고 보아 임대수탁에서제외하고 있기 때문이다. 그러므로 농업인으로 인정 받기 위해 1년 중 90일 이상 농업에 종사하해야 한다.
도시지역 및 계획관리지역 내의 농지, 농지전용 허가를 받은 농지, 개발용도로 지정된 지역ㆍ지구ㆍ구역ㆍ단지안의 농지, 일정규모 이하의 소규모 농지(농업진흥지역 내 1,000㎡미만, 농업진흥구역 밖 1,500㎡미만)등은 수탁제외 농지이기 때문에 주의가 필요하다(한국농촌공사 및 농지관리기금법 시행령 제19조의7 참조).농지은행에 농지를 임대 위탁하는 경우 최소 임대계약기간은 5년이며 8년간 임대위탁을 하면 비사업용 토지(양도차익의 60% 부과)에서 제외된다(소득세법 시행령 제168조의8 참조).
즉 위탁기간이 8년이 넘으면 양도차익에 따라 9~36%의 양도세율이 적용된다.결론적으로 1년간 농지 보유후농지은행에 임대 위탁해 임대차 계약을 체결하면 농사를 짓지 않더라도 농지 보유가 가능하게 된다. 또 8년간임대 위탁하는 경우 비사업용 토지에서 제외되기 때문에 양도소득세를 절감할 수 있다. |
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