농지취득 자격증명과 소유상한 및 농지투자
농지법시행령 개정안이 시행되면서 법이 본격 적용되는 농지 구입시 더욱 까다롭고 복잡한 절차를 밟는다지만 복잡해진 법을 잘 풀어나간다면 주말농장, 농가주택, 펜션 등을 원하는 실수요자들에게는 오히려 좋은 기회가 될 수 있다. 도시민의 경우 비토지거래허가구역 및 비투기지역의 토지에 관심을 가질 수 있다. 토지거래허가구역에서는 1년 이상 거주로 자격이 제한되고 양도세 중과 등의 부담이 크기 때문에 허가구역이나 투기지역 규제가 없는 지역의 주말농장이나 농가주택 투자다.
300평 이하의 주말농장의 경우 양도세 중과 대상에서 제외되며, 농지를 주택 등 다른 목적으로 용도변경시 공시지가의 30%를 농지보전부담금으로 내야 하지만 주말농장을 위한 연면적 10평 이하의 주택(농업진흥지역밖)은 농지보전부담금이 50% 감면된다. 토지 200평, 연면적 45평, 기준시가 7000만원 이하의 농가주택도 주요 투자대상이다. 2008년 이전에 수도권 및 광역시를 제외한 읍면지역에서 농가주택을 구입한다면 1가구 2주택 대상에서 제외돼 양도세를 9~36%만 내면 된다.
바다나 강과 도로따라 투자할만한 상품이다.부동산법은 모두가 규제 대상이 아니다. 법을 잘 알면 얼마든지헤쳐나갈수 있으며, 투자대상으로 많은 수익이 기대된다. 현제와 같이 재개발의 개발부담금, 양도소득세 중과,보유세인 종합부동산 대상서 벗어난 투자가 가능하며, 6억이상 주택으로 팬션이나 가든, 모텔, 주말농장 투자로 안락한 노후생활 얼마든지 가능하다.
농어촌정비법이 시행됨에 따라 연면적 45평 이하의 펜션은 민박업으로 규정돼 양도세 중과에서 제외되고 소방시설 등 숙박업의 여건을 갖추지 않아도 된다. 직접 거주하지 않더라도 농업기반공사를 통해 전업농에게 5년 이상 임대한다면 농지를 취득할 수 있다. 농업경영계획서를 작성해 읍면장에게 농지취득자격 증명서를 발급받아야 한다지만 은퇴 후 전원생활을 꿈꾼다면 미리 농업보호구역의 땅을 구입했다가 향후 용도변경을 통해 가치를 높일 만하다.
2㏊(6050)평 미만 관광농원, 0.3㏊(908평) 미만 주말농장 및 슈퍼마켓, 게임방과 같은 1.2종 근린생활시설 건립이 가능하다. 허가구역 밖은 매입조건이 까다로워 단순 투자는 힘들어졌다지만펜션 운영 또는 이농 등 철저한 실수요 목적의 투자만 유효하다. 까다로운 수도권을 벗어나 먼저 팬션, 가든, 모텔, 주말농장지로 구입후
친구들이나 동창,친척들과 같이 하나의 단지를 이루어 노후를 보낼만하다.
새로 준공되는 도로변 토지 투자에 관심이 높아 서울외곽순환도로 미개통 구간 등 경기도에서만 12개개 도로가,대구~부산간 고속도로가 완공되면서 나들목을 중심으로한 부동산 투자가 새로운 관심사로 급부상하고 있다. 서울외곽순환도로 퇴계원~의정부, 송추~벽제~원당~일산 구간의 경우 IC와 연결되는 간선도로 주변으로토지가격이 급등했으며, 주요인터체인지(IC) 주변이 대부분 그린벨트와 군사보호구역으로 묶여있지만 건축이 가능한 도로변 토지는평당 300만원을 훌쩍 넘는다.
송추IC인근지역의 경우 4차선 도로에 인접한 건축가능한 토지가 평당 250만 원을 넘어섰고 주 진입도로 주변도 각종 개발제한에도 평당 100만원선으로 지난 1년 사이 20%가까이 상승했다. 의정부 장암지구와 호원동으로 연결되는 의정부IC와 퇴계원IC도 건물신축이 가능한 토지도 평당 350만원대에 육박한다. IC진입 간선도로주변 전답도 현재 평당 100만 원대를호가하고 있다.
경기도에서 개통되는 도로 중 관심을 끄는 곳이 자유로(문발IC)와 통일로(조리읍 등원리)를 연결하는 국지도56호선,10.3㎞구간이다. 파주운정 2지구 보상에 맞물려 큰 손들이 몰리면서 도로주변으로 토지가격만 200만원대에 이른다. 대구부산고속도로의 경우 가장 수혜받는 지역이 밀양과 청도다. 남밀양IC가 개통되는 삼랑진지역의 전.답은 5만 원 하던 것이 현재 25만원선이고 물류 및 공업 지역 역시 10만원이하에서 40만 원선으로급등했다.
밀양시내를 관통하는 밀양IC 주변으로는 6만~7만 원 선이던 전ㆍ답이 40만원선으로 거래되고 있다. 청도IC 인근 지역은 대구경북의 도시민들의 전원주택지로서 3만원 하던 땅이 현재는 10만원가량이다.규제가 심할 수록 토지 투자자들은 의 성향을 안정성을 최우선으로 한다. 개통호재가 반영돼 이미 가격은 높은 상태지만 안정적인 투자성향이 강해지면서 도로변 주변 A급 토지로 관심이 쏠리고 있다.
1. 농작물의 경작에 이용되는 토지. 2. 다년성식물재배지로 이용되는 토지. 1) 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및조립용 묘목 2) 과수, 뽕나무, 유실수 기타 생육기간이 2년이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물 3) 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목<판매를 목적으로 하는 경우에 한함> 3. 농지개량시설의 부지. 4. 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설. 5. 농막 또는 간이퇴비장.
농지소유상환
농지를 소유할 수 있는 최대 한도. 우리나라는 1949년 제정된 농지개혁법에 따라 농가의 농가의 농지소유한도를 3ha로 제한하고 소작이나 임대차 등을 금지,농가의 영세화와 농촌근대화의 장애요인이 되었는데, 1970년대 후반부터 이의 시정을 요구하는 국내 여론이 높아지고 1980년대 후반 우루과이라운드의 농산물부문협상에따른 농산물수입개방 등 국제교역환경 변화로 1993년 정부는 농지소유상한을 농업진흥지역에 한해 3ha에서 10ha로 늘렸다.
농지취득자격증명발급대상자
1. 농업인 농업에 종사하는 개인으로서 다음에 해당하는 자를 농업인이라고 함.
1) 1,000미터제곱이상의 농지에서 농작물 또는 다년성작물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일이상 농업에 종사하는 자.
2) 농지에 330미터제곱 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 기타 부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하는 자.
3) 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1,000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.
2. 농어촌발전특별조치법의 규정에 의하여 설립된 영농조합법인.
3. 농어촌발전특별조치법의 규정에 의하여 설립된 농업회사법인으로 다음의 요건에 적합한 법인.
1) 합명회사, 합자회사 또는 유한회사일 것.
2) 농업인이 출자한 출자액의 합계가 그 농업회사법인의 총출자약의 1/2을 초과할 것.
3) 농업회사법인을 대표하는 사원(유한회사의 경우에는 이사)의 1/2 이상이 농업인일 것.
4) 농업회사법인의 업무집행권을 갖는 사원(유한회사의 경우에는 이사)의 1/2이상이 농업인 일 것.
4. 교육법에 의한 학교.
5. 농림부령이 정하는 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자 단체.
6. 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자.
7. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자.
8. 농어촌진흥공사 및 농지관리기금법의 규정에 으한 농지의 개발사업기구안에 소재하는 농지로서 농어촌진흥공사가 개발하여 다음의 농지를 취득하는 자.
1) 도 · 농 교류촉진을 위한 1,500제곱미터 미만의 농원부지
2) 농어촌 휴양지에 포함된 1,500제곱미터 미만의 농지 |
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