세무

부동산세 주요용어
주택세 ;보유세제 개편에 따라 내년부터 주택에 부과되는 주택분 재산세다. 지금은 집 한 채를 갖고 있어도 건물에 대해 재산세, 토지에 대해 종합토지세를 따로 나눠서 내지만 내년부터는 주택에 대해 건물과 토지를 합산해 재산세로 부과된 다.

과표 ;세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 말한다. 실거래가, 즉 시가로 세금을 부과하는 게 원칙이지만 여의치 않기 때문에 투기지역이나 주택거래신고지역 외에는 별도로 과표를 산정해 세금을 매기게 된다. 토지에 대한 재산세는 지금은 공시지가에다 지방자치단체 고시율(평균 39.2%) 을 곱해서 산정한 과표를 기준으로 매기는데 세제 개편 후에는 공시지가 50%를 과표로 삼는다. 새로 도입되는 주택세는 국세청 기준시가 50%를 과표로 삼기로 잠정 결정됐다.

보유세 이원화;재산세는 지방세로 분류돼 지방자치단체에 납부한다. 그러나 세제 개편 후에는 1차분 재산세는 기존처럼 시ㆍ군ㆍ구에 내지만 종합부동산세 대상이 되면 2차 로 이미 납부한 재산세액을 공제한 추가 금액을 국세로 내야 한다.

세부담 상한선;보유세제 개편으로 인한 급격한 세부담 증가와 이에 따른 조세 저항을 완화하 기 위해 한 해에 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두는 제도 다. 당정은 세부담 상한선을 두기로 합의했지만 어느 정도로 할지는 확정하지 않았다.

거래세;주택이나 부동산을 갖고 있는 사람에게 매기는 재산세나 종합부동산세를 `보유 세`로 분류하고 집이나 땅을 사고팔 때 내는 취득세ㆍ등록세ㆍ양도소득세를 거래세로 분류한다. 보유세제 개편에 따른 거래세 인하로 취득세와 등록세를 낮추는 방안을 검토하 고 있다. 등록세는 3%, 취득세는 2%인데 지방교육세와 농특세를 포함한 취득세 와 등록세 합계세율은 거래금액 대비 5.8%다.
박종석
그린벨트 해제 후 수용된 토지,미분양주택 구입후
그린벨트 해제 후 수용된 토지,미분양주택 구입후
인기지역 청약 시장에 사람들이 몰리면서 미분양 시장에서 경기 회복에 대한 기대감과 미분양 해소를 위한 정부의 강력한 세제 정책이 뒷받침됐다. 개발제한구역이나 그린벨트로 오랫동안 지정돼 있던 토지가 개발제한구역 해제 후 국가나 공공기관에 수용된 경우 5년 이내에 양도하면 양도소득세가 최대 50% 감면 될 전망이다.개발제한구역 지정상태에서 수용되는 경우에 한해서만 양도세 감면이 이뤄졌기 때문에 개발제한구역 해제 후수용되는 경우에는 양도세 감면을 받지 못했다. 미분양 주택을 해소하기 위한 방안으로 2009년 2월 12일부터
2010년 2월 11일까지 취득한 신축주택에 대해 5년간 한시적으로 양도세를 면제 또는 감면해주기로 했다.

2009년부터 개발제한구역으로 지정돼 있던 토지가 수용(또는 협의매수)되는 경우 개발제한구역 지정 전에 취득한 토지는 양도세가 50%, 지구지정일부터 소급해 20년 이전에 취득한 토지는 양도세가 30% 감면된다. 세제혜택 기간(2월 12일부터 2010년 2월 11일) 중에 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역에 있는 미분양 주택을취득하게 되면 5년간 양도세가 60% 감면되며, 지방 등 과밀억제권역 이외의 주택을 취득하게 되면 양도세가
100% 면제된다. 5년 이후 발생한 양도차익에 대해서는 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대
30%)가 적용될 방침이다.

양도세 감면대상 주택은 당초 20호 이상 신축주택에서 20호 미만의 신축주택과 재개발·재건축을 제외한 개인자가건설 주택도 포함됐다. 과밀억제권역의 경우 면적 149m²(45평) 이내만 가능하며, 이외의 지역은 면적 제한이 없다. 이번 세제혜택은 취득한 신축주택 수에도 제한이 없다.미분양주택 펀드에 대한 세제혜택도 지원된다. 미분양주택 펀드에 투자한 후 발생하는 배당소득에 대해 투자금액 1억원까지 비과세되며, 1억원 초과분부터는 14% 세율로 분리 과세된다.

부동산투자회사가 미분양주택에 투자한 경우에만 가능했으나, 투자자가 펀드를 통해 미분양주택에 투자한 경우 또는 투자자가 기업구조조정부동산에 투자하거나 투자회사가 미분양주택에 투자한 경우에도 세제혜택을주기로 했다. 과표적용률 동결 등 지방세법 개정안으로 주택분산세가 완화됨에 따라 종합부동산세 추징 문제가 발생해, 이를 해결하기 위해 종부세를 추가로 징수하지 않도록 하는 특례조항을 신설하기로 했다. 주택담보노후연금(역모기지) 가입에 따른 초기비용을 완화하기 위해 주택의 담보등기시 등록세 감면액(50%)에 대한 농어촌특별세를 비과세하기로 했다. 

세제 혜택을 받을 수 있는 미분양주택이란 서울을 제외한 전국 모든 지역에 소재하는 주택 가운데 미분양주택과 신규분양주택 및 자기가 직접 건축한 신축주택이다. 세제 혜택을 받기 위해서는 2009년 2월 12일~2010년 2월 11일 취득해야 하며, 취득일은 미분양주택의 경우 계약체결일, 신축주택의 경우 착공일 및 사용승인일 또는 사용검사일(임시 사용승인일 포함)을 기준으로 하나 미분양주택을 이 기간에 취득하였다고 해서 세금 감면 혜택을 받기 위해서는 수도권 과밀억제권역 안의 주택인 경우 면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡(45평)이내여야 하고, 단독주택은 대지면적이 660㎡(200평) 이내여야만 한다. 

그 밖의 지역인 경우 면적에 제한은 없이 2009년 2월 11일 이전에 계약한 주택, 매매 계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택, 재개발·재건축 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 주택, 분양권을 취득한 경우, 매매 계약후 미분양주택이 준공되기 전에 양도하는 경우, 임대 후 분양전환하는 아파트 등은 감면 대상에서 제외다. 미분양주택에 대한 양도소득세를 100%(수도권 과밀억제권역 내 소재하는 주택은 60%) 감면해 준다. 이때 취득일로부터 양도일까지 5년이 초과하는 경우 5년 동안 발생한 양도소득금액에 대한 양도소득세는 감면해 주지만, 5년 경과 후 발생된 소득에 대해서는 과세를 하게 돼  미분양주택을 취득하여 8년을 보유하고 양도하였다면 양도소득금액 중 5년간 발생한 부분에 대해서는 감면을 하고 나머지 3년간 발생된 양도소득금액에 대해서는 세금을 내야 한다.

 5년간 발생된 양도소득금액 산정은 기준시가 상승비율로 안분하여 계산하게 된다. 수도권 과밀억제권역에해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다. 현재 과밀억제권역에 해당하는 지역은 서울, 인천및 경기도의 14개시(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥)이다.

1가구 2주택 이상인 사람이 주택을 양도하는 경우, 보유기간이 아무리 길어도 장기보유특별공제(양도차익×공제율)를 받지 못하나 미분양주택은 보유 중인 주택 수와 관계없이 장기보유특별공제(10~30%) 혜택을 챙길수 있다. 기존 1주택 또는 2주택보유자가 미분양주택을 사서 5년 뒤에 팔더라도 다가구 주택자에 대한 양도세중과세 50~60%는 적용받지 않는다. 2009년 기본세율 6~35%, 2010년 이후 6~33%만 적용받는다. 

미분양주택은 주택 수 계산에 포함되지 않아 원래 일반주택을 2채 보유한 2주택자의 경우 한 채를 팔면 1가구1주택 비과세를 적용받을 수 없지만, 미분양주택과 일반주택을 함께 보유한 경우 미분양주택을 소유주택으로보지 않기때문에 일반주택을 팔더라도 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 일반주택이 비과세 요건(보유기간 3년이상, 서울·과천·5대신도시 보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상)을 충족한 경우에는 미분양주택 한채를 더갖고 있어도 비과세 혜택을 챙길 수 있다.  
일시 : 2015-12-30 [12:45] / IP : 27.119.39.206
Total : 12건
12 증여세 면제와 다 주택자 자녀나 손자에게 증여 ()박종석471
11 토지의 양도소득세의 모든것 파헤친다. ()박종석622
10 오피스텔.상가.오피스도 토지+건물의 세금 ()박종석1778
9 재건축 입주권 매각과 주택의 보유 및 거주기간 ()박종석1786
8 상속제도와 상속세의 상속 절차 및 신고 납부 ()박종석2088
7 입주권과 분양의 분양권 이중 분양의 예방과 절세 ()박종석9953
6 중과대상에서 제외와 비과세 판정기준과 공공토지 ()박종석1638
5 그린벨트 해제 후 수용된 토지,미분양주택 구입후 ()박종석1847
4 세종시 최고의 세무전문가 ()박종석2060
3 부동산 세제정책은 정책 실패의 대단원으로 ()박종석1254
2 생애 첫 내집, 살때도 팔때도 세금 확 줄어 ()박종석1867
1 부자는 자식이 아닌 손자에게 증여 ()박종석2128

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