언론기고





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박종석
부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사
부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사
규제강화 바람을 피하면서도 안정적인 수입을 보장받을수 있는 부동산 리노베이션이  뜨고 있다. 단독주택을원룸이나 고시촌, 농가주택을 전원카페 등으로 전환하는 실속 리노베이션이 갈수록 늘어나고 있다. 대학 인근이나 철도변등에서는 단독주택을 상업시설로 전환하는 사례가 늘어나고 있다. 주택을 신축할 경우 비용이 많이 드는 반면 이를 보수할 경우 비용이 적고 손쉽게 인허가를 받을 수 있기 때문에 대학 주변 처럼 인구유입이늘어나는 곳의 원룸이나 상업시설등은 인기를 끌어 수익이 짭짤하다. 다주택자의 경우에도 자산가치가 낮은보유주택을 상가시설등으로 용도변경해 세금을줄일 수 있어 세테크면에서 유리하기 때문이다. 머리만 쓴다면돈이 널려있는 셈이다.

노후을 대비하기 위해 벽지인 고향의 농가주택을 3-5천만원에 구입한 뒤 전원형으로 개조해 1층은 점포 임대를 놓고, 2층은 주말주택으로 활용하는 방법도 있다. 민박촌으로 하루 1명씩만 받아 2만원만 받아도 한달 60만원이다. 여기에 여름이나 봄가을 시즌에는 방이 모자란다. 또한 단체손님 몇번만 받아도 1백만원 이상 매달수입이 평균치다. 주말주택이 읍면 단위에 대지면적 200평, 건축연면적 45평, 땅값과 건물값을 합친 기준시가3000만원 이하일 경우 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않는다는 점에서 투자의 메리트가 배가된다.

급매로 노후 주택을 저렴하게 구입해  리노베이션을 통해 수익성을 확보하는 리노베이션의 방법도 있다. 고전적이며 더 고전적인 주택이 더 인기다. 옛날로 돌아가려는 마음, 과거로의 회귀다. 과거로의 회귀는 누구나 갖는 마음이며, 이로인해 시세차익이 크다. 리노베이션에 들어가기에 앞서 가장 중요한 것은 철저한 수익성 분석과 수회에 걸친 현장 조사를 통해 어떤 용도로 전환할지와 함께 초기 투자 비용은 자신의 노력으로 때워야한다.

예상 수익률 등을꼼꼼히 따져봐야 하나 수익 높혀도 된다. 과거로의 회귀이기 때문에 돈을 아끼지 않는다. 특히 주택을 상가로 바꿀 경우 배후 수요층과 동선, 소비패턴, 임대시세 등의 주변 상권 분석이 선행돼야 한다.농가주택 구입시에는 지적도상에 진입로가 나있는지 반드시 확인해야 하며, 주위 민원이나 마을 사람들과 우대관계 갖어야 하며, 대화가 통하는 사람에게는 안성맞춤이다. 

수도권 지역의 경우 이미 땅값이 많이 올라 투자하기에 부담스러우나 과거로워 오지 주택은 실수요자로 마을에 대한 애착심이 강할 경우 강원도 홍천이나충북 충주, 충남 태안, 홍성 등지의 전망좋은 주택을 구입, 전원카페나 펜션으로 개조하거나 차라리 농지나 임야를 매입, 조립식 건물을 짓는다 해도ㅓ 만병통치약처럼 풀릴것이다.

답답한 사람으로 내집마련을 꿈꾸는 무주택자라면 차라리 청약통장을 적극 활용해 성남 판교, 파주 운정, 김포 등 2기 신도시 아파트가 대거 공급되는 택지개발지구를 노릴만하거나 했다. 2기 신도시는 분당, 일산 등 1기 신도시 건설이 완료된지 10년여만에 개발되는 사업인데다 서울지역 주택수요를 대체한다는 점에서 수요자들의 관심이 집중된 지역이다. 주택수 증가를 중심으로 구상됐던 1기 신도시와 달리 인구밀도 녹지율 교통체계 등 주거의 쾌적성에 개발 초점이 맞춰진다. 

2기 신도시 아파트는 첨단 정보통신망을 갖춘 미래지향적 도시로 개발되는데다 고속화도로, 전철, 경전철 등교통망 확장 계획이 잘 갖춰져 있어 오지와는 정반대 투자다. 수익성 높은 알짜 분양물량이 줄을 잇는 만큼 무주택자들은 내집마련 기회로 적극 활용하는 것이 바람직하나 많은 투자자금이 드나 안정적이다라는 것이 장점이다. 

파주신도시는 총 284만평 규모로 총 4만6252가구가 들어선다. 현재 대지조성 공사가 한창인 운정1단계 사업물량이 내년초 공급될 전망이다. 

운정1단계 물량은 
△국민임대 8218가구 
△공공임대 1402가구 
△중형임대 599가구 
△일반분양 1만2925가구 등 2만3144가구다. 운정2단계는 올해말부터 보상협의에 들어갈 예정이다. 입주 시점에는 경의선 복선전철과 제2자유로 연결도로 개발이 완료될 전망이다. 신도시 인근 LG필립스LCD공장이 있는 만큼 자족도시로서 역할을 톡톡히 할 것으로 보인다. 판교나 파주나 김포나 2기신도시로 외곽지역으로 오지투자와 같은 모험이다.

2기 신도시 분양물량 대부분에 분양가상한제(원가연동제) 및 채권입찰제가 적용되는 만큼 청약자격과 단지특징 등을 꼼꼼히 따져본 후 자신에게 맞는 청약전략을 세워 전용 25.7평 이하 아파트 75%에는 무주택자가 우선청약할 수 있다. 이 중 40%는 40세 이상 10년 이상 무주택 가구주에 최우선 청약기회가 주어진다. 남는 35%에는 35세 이상 5년 이상 무주택 가구주가 청약할 수 있다. 당첨되면 계약 여부과 상관없이 재당첨이 제한되므로 청약에 신중을 기해야 한다. 

입주 후에도 분양권을 바로 처분할 수 없는 만큼 자금조달 계획도 철저히 세워야 한다. 분위기에 휩쓸려 청약했다가 중도금 및 잔금을 제때 내지 못하면 청약통장만 날릴 수 있다. 분양받고 싶은 평형을 정하고 청약통장도 미리 점검해둬야 한다. 청약희망 단지의 조건에 따라 청약통장 종류를 바꾸는 것도 고려해볼 만 하다. 청약예치금을 늘릴 경우 증액 1년 후부터 효력이 생기지만 무조건 2006년 분양되는 아파트만 고집할 필요는 없다. 2006년 이후에도 2기 신도시 곳곳에서 아파트가 줄줄이 공급되기 때문이다.   

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일시 : 2016-02-28 [07:10] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석508
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석452
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석358
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석356
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1337
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1341
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1670
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1335
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1382
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1547
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1298
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1503
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1164
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1733
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1322
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1290
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1482
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1741
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1415
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1276
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1781
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1466
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1266
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1311
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1418
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1294
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1220
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1177
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1834
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1614
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1210
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1203
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1469
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1092
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1122
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1542
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1318
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4540
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1470
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1544
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석881
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1384
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1448
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1242
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1080
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1190
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1088
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1180
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1448
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1670
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1231
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3636

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