부동산 개발의 사업성 기초자료
경제성 분석은 개발 concept의 기초이다. 일정 부동산에 시설 계획에 의한 시설을 하였으나 사업성이 없다면 무형지물 보다 더 큰 손해을 보게된다. 이를 미리 분석 검토하는 것이 중요하다. 토지가 있을때 사업의 계획을 세우면서 과연 수입이 충분히 나올수 있는지의 연구가 필요하다. 그리고 수익이 나게 몇번이고 사업을 확대 축소해 사업의 계획을 세우는 것도 빼 놓을수 없는 조사 사항이다. 토지에 투자비 산정을 하고, 자금 조달계획을 세우며, 수입이나 비용을 추정해 손익분석, 자금 수지 분석, 현금 흐름 분석, 종합 평가을 세밀히 하여야 한다.
투자비 산정이라면 보유부지, 매입개발, 임대개발, 공동개발, 공동구입개발, 공동 임대 개발을 산정하여 취득에서비용부담에 대한 분담 계획을 짜야한다. 개발 시점에 맞추어 자금 흐름에 빈틈없이 조달해야 한다. 개발 도중 자금의 압박을 받을시 공사의 지연이 따르기 마련이며, 그 만치 추가 비용이 든다. 건축물의 시설시 규모, 구조, 사용마감재, 형식, 공법에 따라 비용이 다르게 든다. 공사비의 지출 방식을 직시해야 한다. 공사기간,공사 계절에 의해서도 공사금액의 차이가 난다.
그러한 사업을 하기 위해서는 자금조달 계획을 철저헤 세워야 한다. 조달 방법은 내부 자금, 외부자금, 증자, 회사채, 해외증권, 은행융자, 유상증자 등 다양한 방법이 사업 주체측에 의해 조달할수 있다. 수입비용의 추정이 있다.경상지출에서는 변동비, 고정비가 있으며, 경상수입에서도 분양, 임대 및 운영에 의해 운영되는 비용을 일부나마충당해 쓰는 방법도 있다.
비용에는
1;투자비로는 토지비용,건축비용,사업 추진비용,제세공과금이
2;자금조달에서는 타인자본,자기자본,임대 보증금을
3;비용에는 판매영업비,제경비,보험료,수선비,인건비,일반관리비가
4;수입은 영업외 수입,영업수입,분양수입,임대보증금증액분이
5;감가상각비는 건물.설비.비품에 의한 정액법이냐 정율법이냐에 의해 달라진다.
시설계획,판매계획, 자금계획이 마련되면 손익분석에 드러간다. 매출액,영업이익, 세전 순이익, 세후 순이익 등의자금 조잘 방법이 직시되어야 한다. 또한 년도별로 추정손익 계산서을 만들어야 한다. 자금조달계획에서 추정자금수지 및 원리금 상환, 손익계산에 의한 자금의 수지분석을 요한다. 원금의 상환 계획표도 만들어야 한다. 투자의경제성 분석을 위해서 현금의 흐름도 분석해야 한다. 이건 현금 흐름이 투자성 경제성에 대상으로 적절하며, 이자 비용은 현금 유출의 기반이 되어서는 아니되고, 감가상각비을 현금 지출에 포함되지 않아야 한다.
장부에 많은 이익이 난다치더라도 현금 흐름이 확실시 않으면 장부와 실제 수익이 일정하지 안을뿐더러 손해보는수익이 발생할수도 있다. 자금은 유입이 유출보다 많아야 수익이 난다. 필요이상의 지출이 생겨서도 아니된다.
투자의 분석은
1;순현재 가치법
2;내부수익율법
3;투자회수 기간법
4;회계적이익율법이 있으나 장단점은 모두 갖고 있다.
또한 사업의 분석을 위해서는 민감도 분석을 빼 놓을수 없다.
1;매출액
2;투자비
3;판매비
4;관리비
5;이자
6;세금
7;잔존가치가 있다.
개발시 토지나, 부동산 시설물의 가치에 의해서도 가치 상승이 매우 크다. 자금흐름에 크나큰 영향을 미친다. 개발도 불경기 때 보다는 호경기시 사업을 할때,자금의 원할한 흐름을 이룰수 있다. 사업성의 분석은 이익이다. 이익이나는 사업을 해야 한다. 고로 수입을 위한 사업성 분석이 요구된다.
태평양 이름 박종석 날짜 2002-12-23 [URL] http://www.realer.co.kr 2003.03.09. (한국아파트신문) |
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