집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망
아파트 청약시장이 극과 극을 달리고 있으며,지난 2년간 분양 아파트 중에 반 이상이 분양가보다 낮아진 시세로거래마져 이루어지지 않고 있으며,미분양 아파트는 2008년 말 사사외대에 이어,2009년 분양할 아파트 1/3도 공급되지 않지만 미분양 아파트는 매달 사상 최대가구수을 갱신하고 있다. 1천조원 이상의 유동자금이 주식시장과 부동산 시장을 넘나들고 있어 주식이나 부동산의 주의주의보 내려야 할 정도이다. 시장은 악과 선,분양과 미분양,계약가구수는 소수에 불과한데도 청약률은 하능을 찌를듯 높은 이상 현상이다.
아파트 시장에서 실수요와 투자,투기을 갸름하는 잣대는 없이 분양받아 입주 할 의사도 없으면서 계약하고 보자는 식으로 융자금 40%이상 받아 신용불량자 위기에 처한 경우 흔하다. 중도금 융자받아 해지하고 싶어도 건설사에서 해지해 주지 않아 속만 타고 있다. 분양권은 투기대상이 아니어서 분양가 이하라도 쳐다보지도 않으며, 입주할 아파트가 미입주 상태인 경우가 5만가구가 넘는다.
2-3년간 주택시장에서 약 1백만 가구가 공급되었지만 정상적 투자자는 힘들고 융자로 인해 고충과,프레미엄 붙지 않아 방법을 찾지 못하고 있다. 내짐마련이 아닌 투기의 대상으로 삼았다가 주택보급율이 113%에 이르고 가계수입 감소와 실업자 증가,통장에 잔고가 줄어들자 땅르 치고 통곡하고 있다. 사회는 보험회사 직원만 늘고,보험 수령자만 느는 희안한 세상이지만 정부는 서민들은 안중에도 없다.
주택시장 침체로 분양가에 프리미엄이 거의 없고,상한제가 적용돼 분양가도 원가 수준이다. 전매 가능 시기는 지역·공사기간·주택형별로 달르며, 아파트의 전매제한 기간이 단축되면서 분양권 시장에 매물이 쌓이고 있다. 택지지구, 신도시 아파트에는 전매제한이 풀리면서 팔아 달라는 매도 문의가 증가하고 있는 반면 사겠다는 사람은 없다.
2009년 3월 18일부터 전매제한 기간이 완화된 파주 운정신도시,판교신도시 등에는 분양권을 팔겠다는 계약자들의문의다. 파주 운정신도시 두산 위브,삼부르네상스,동양엔파트 월드메르디앙,남양휴튼 등 분양가 상한제 아파트의중대형은 3월 18일부터 전매가 가능해지면서 매물이 증가하고 있다.
이들 아파트는 전매제한 기간이 계약후 중소형은 5년, 중대형은 3년이었다가 각각 1년, 3년으로 변경돼 중대형은
3월 18일 이후 전매할 수 있다. 전매가 풀리자 중도금,잔금 마련이 힘든 사람들이 분양권을 팔려고 내놓고 있다. 동호수에 따라 프리미엄을 받기 원하지만 매수 문의가 없어 거래는 잘 안된다. 사정이 급한 사람은 웃돈없이 분양가에 팔겠다는 사람도 적지 않다.
미분양이 넘치고 분양가 이하로 떨어지는 매물이 늘고,청라지구는 분양가을 낮추어 분양하고 있으나 공급 과잉으로 청약약률에 비해 계약률이 얼마나 될지 의문이다. 아파트 분양시장에 투자 수요가 살아나는 조짐이 보인다지만 유동자금이 침투된 상태이나 언제 빠져 나갈지 모를 유동자금이며,투기의 대상이 유동자금이며,투기는 하지않고 투자만 하여야 할 것이다. 내 집 마련에 대한 투자,여유자금으로 투자가 현명하며,분양가의 20%이상의 융자는가정불화의 시초이다. 경기 부진시 소형에서 중대형으로 갈아타려한다면 1천가구 이상 대단지 서울 근접 거리의
투자가 현명하며, 경부선 축이 좋으나 경부선 축과 버블새븐 지역의 70%이상의 지역이 70%이상 상승해 추가하락시 구입이 현명하다.
전매차익을 얻으려는 사람이 많아졌으나 전매차익 보다는 여유자금으로 투자이다. 규제 완화로 투자하기 쉽다지만 강남권 규제 해지후 몇개우러 아니되어 부동산 규제 다시 할 가능성이 높아 막차탈 가능성도 염두에 둔 투자여야 할 것이다. 청라나 송도지구 외지인 투자가 많아졌으나 빠져 나가기 힘든 경우가 외지인 투자가 된 경우 흔했다. 프리미엄이 많이 붙을 것이라는 기대는 하지 않아야 할것이며,도시에서 공동주택이 80%가 넘아 아파트에 대한 투자는 신중을 기해야 한다.
양도세 감면으로 양도소득세는 다가구 주택에서 분명히 줄어 절세되었다. 집이 남아도는 시기에 1가구 2주택자는 되지 않아야 할 것이며,차라리 임대사업자로 등록이 현명하다. 투자 수요가 불어난 만큼 청약에 신중해야 한다.청약 경쟁률이 높다고 계약률이 높은 것은 아니라는 것은 수도권 최대 투자지역인 광교신도시에서 경험했다. 주택시장이 회복세에 접어들려면 2012년 전후이며,2015년이 되어야 안정된 주택시장이 될 것이다. 입지,가격,교통,근린시설,학교 등에서 투자가치 높고,주거환경이 좋은 곳 선택과 갈아타기 시기다.
공인중개사 협회보 칼 럼 ( 글: reales );박종석 |
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