주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정
정부는 2003년 1월1일부터 주택보급율이 100%라 했으며, 태평양경제전략연구소는 2002년 6월부터 주택보급율이100%라 했다. 주택보급율이 100%이후 오른 부동산 값의 반 정도는 2006년 하반기 최고가 이후 오른 가격의 반 정도는 5년 정도에 가격 조정이 나타나고 있다. 단 3% 지역과 부동산에서 투기꾼과 최고권력자들의 투기조작, 정책조작에 의해 가격이 오르고 있슴을 몇년사이 투자자들은 알고 있을 것이다. 급상승후 가격조정은 특정지역을 중심으로 나타나고 있을 뿐 전국적 현상은 나타나지 않고 있다. 앞으로도 40년간 부동산 값 폭등은 일부지역과 부동산에서 나타날 것이다.
강남 재건축 아파트의 호가가 상승하는 등 강남권을 중심으로 집값이 들썩이고 있지만 주택가격은 강남권과 버블새븐지역서 하락, 기타 지역은 2-3년간 더 하락한 후 정상적 주택시장 형성이 불가피하다. 거래중단과 미분양 아파트 증가, 고분양가, 건설사부도, 가계수입 감소로 인해 주택값은 지난 7년간 오른 부동산 값의 하락세는 아직도 나타나지 않고 있으며, 우리나라 부동산은 지난 7년간 오른 부동산 값의1/2-1/3 정도는 하락해야할 것이며, 지역적으로 호가만 낮아진 상태로 얼어붙은 부동산 시장 부분적으로 되살아날 조짐을 보이고 있으나 상승 까지는 시기상조다.
아파트를 사겠다는 매수자들이 나서지 않고 있어 서울을 비롯한 수도권 아파트값이 약보합세를 지속하고 있다. 서울재건축 시장도 약세로 용산, 송파, 동작, 마포, 구로 등 자치구가 하락했고, 나머지 구는 가격 변동이 미미하다. 시세보다 약간 하락한 상태서 매물이 나오지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 신도시도 하락했지만 매수세를 찾기는 어렵다. 집값이 하락기에 접어들 시기는 아직도시간이 걸릴 것이며, 적어도 1-3년은 지나야 어느정도 거품이 빠질 가능성이 높다. 지방에서 분양된 아파트는 분양가격이 주변 시세에 비해 평균 20% 이상 높았다. 부동산
경기 침체로 아파트 가격이 급락한 상황에서 분양가는 과거 수준을 유지해 기존 아파트 가격과 큰 차이가 생긴 것이다.
고분양가 아파트 때문에 공급은 지난 2년간 매년 14만가구 줄고 있지만 미분양 주택이 줄지 않아 주변 아파트 가격을 더욱 낮추는 악순환이 계속될 것이다. 지방에서 분양에 나선 아파트는 평균 분양가가 주변의 새 아파트 가격보다 오히려 더 높은 반면 서울을 포함한 수도권에서는 주변 아파트에 비해 비슷한 가격으로 신규 아파트가 분양됐는데 보금자리 주택이 첫 사전에약에서 서울은 주변시세의 50%,경기도는 30%싸게 분양해 2010년에도 민간건설사의 아파트 분양가는 대단지로 투자성 높지 않을 경우 고분양가는 시간이 갈수록 사라질 것이다.
집이 남아돌고 전남도는 주택보급율이 139%인데도 건축물량은 크게 줄지 않고 있으며, 지방과 수도권 변두리지역은 대부분 지역이 주택보급율 117%가 넘은 상태다. 서울만이 주택이 부족하나 정부는 2018년까지 10년간 500만호 건설을 부르짖고 있으나 최근 주택공급량은 35만 가구 정도에 그치고 있다. 뉴타운이나 재개발,재건축과 신도시 개발로 헐고 지어야 할 주택은 매년 15-25만 가구 정도로, 40만 가구만 짖는다하여도 10여만가구는 매년 남아도는 주택공급량이 될 것이다. 집이 없어 길거리에서 잠자는 가구는 몇천 가구도 아니될 것이며, 비정상적, 일시적가정 형편상 일부 가구만이 노숙을 할 것이다.
향후 주택정책은 고령화시대에 대비한 주택건설, 나홀로 가구을 위한 소형주택 건설, 교통이 좋은 도시의 중심가에 서민들을 위한 중소형 주택건설에 역점을 두어야 할 것이다. 2015년까지 주택정책 바르게 세울경우 주택에 대한 투기나,토지에 대한 투기는 전국 3%지역에서 3%부동산 이외는 2015년이후 20년간 나타나지 않을것이며, 그후10년간부동산 투기가 일적으로 재현되다 멈출 것이다. 우리나라의 고령화는 세계에서 유례를 찾기 어려운 빠른 속도로 진행 중이며, 독신가구 증대도 가파르게 나타나고 있으며, 빈부층이나 농촌의 총각들은해외 여자들과 결혼하지 않을 경우 결혼하기 힘든 세상이 되었다.
주택을 구입시기는 대체적으로 봉급을 받기 시작한 13년 후로 35살에서 50살 정도이며, 인구가 줄어드는 2018년
이후 집값 안정기에 본격 진입한다. 베이비 붐세대의 종언과 동시에 초고령화 시대의 도래에 따른 필연적으로 2018년 이후 나타난다. 부동산 거품 붕괴가 시작된 일본과 미국도 주택 매입 인구가 줄어들기 시작한 시기에 집값폭락 사태가 벌어졌으며, 2000년대 초반 선진국 대부분 나라가 주택공급이 넘쳐났으며, 주택에 대한 융자가 70%이상으로 금융불안은 예견된 순서였다.
인구 감소에도 독신가구와 자녀없는 가구가 늘어나면서 주택시장이 중소형을 중심으로 재편돼 주택시장의 변화에 대응하기 위한 대책이 절실하다. 50만 호를 공급한다는 주택공급계획을 40만가구-35만가구로 줄여야할것이며,2015년부터는30만 가구로 대폭 축소하고 주택보급율이 120%가 넘는 지자체는 한시적으로 6개월에서 1년간 주택신축에 대한 인허가 내 주지 않아야 할 것이다. 공동주택에서 단독주택으로 건설과 뉴타운이나 재개발시 반드시
단독주택과 아파트 공급비율을 4:6으로 하여 개발이 필수적이며, 재건축시도 단독과 아파트 비율 3:7로 지어야 30년후 재개발이나뉴타운,재건축 개발시 대지비율을 맞추어 놓을 것이다. 주택공급 대수술,아파트에서 단독주택으로 개발, 중대형에서 중소형 주택건설 등 획기적 주택정책이 필수적이다.
주택 매매가격이 전세가격보다 더 떨어져 전국 주택가격의 10%이상 평균 하락이다. 주택거래 감소 추세도지속될것이다. 주택시장 회복을 위해 주택담보대출비율·총부채상환비율 규제완화, 미분양 적체 해소, 전매제한 완화다.수도권의 주택시장은 대규모 입주물량이 많지 않은 데다 멸실 주택이 3만여가구에 달하여 강남권 상승후 기타지역이 회복 될 것이다. 수도권은 시간이 지날수록 인근 시세대비 분양가가 차츰 낮아지는 추세를 보였지만, 지방은 오히려 분양가가 높아졌다.
아파트값이 급락할 때는 사업계획 수립 당시의 분양가와 현 시세 사이에 괴리가 생길 수 있다. 높은 분양가 때문에 지방에서 미분양 문제가 쉽게 해결되지는 못할 것이다. 보급자리 주택이 주변시세의 30%이상 싸게 공급한다면이들 아파트 입주하는 2013년 이후는 아파트 값 폭락사태에 버금가는 시세 변동이 차츰 나타날 것이며, 광주는 2014년부터 인구가 줄고, 2018년 전후 국내 대부분의 자자체 인구는 본격적으로 줄어드는 시기가 도래한다. |
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