재개발지역 수도권 서쪽으로는 값 낮아
판교 고분양가로 인한 분양과 이사철 및 은평뉴타운 연기,파주 신도시 고분양가로 부동산시장이 안정을 찾지못한가운데 재개발,재건축 등 도심 재정비사업이 전국적으로 2168곳이나 되어 집값 상승을 부채질하고 있다. 주택재개발을 서두른 것은 2003년 7월부터 시행된 도시 및 주거환경정비법이다. 인구 50만명 이상 지자체들은 도정법 시행일로부터 3년 이내에 도시 및 주거환경정비 기본계획을 수립하도록 돼 있다. 지역 주민들의 민원을 의식한 지자체의 선심성 계획과 건설업체들의 시공권 확보경쟁 등이 복합적으로 작용,도심 재정비사업이 대폭 확대된 것이 주된이유다. 전국 2168곳에서 도심 재정비사업이 이루어 진다. 현재 19개 지자체가 2010년까지 추진할 재개발,재건축,주거환경개선,도시환경정비사업 등 4가지 도심 재정비사업 기본계획을 짜놓고 있는 사업지역은 9월말 총 2168곳이다. 개발사업이 100곳이 넘는 대도시만 서울615곳을 비롯 부산452곳,대구272곳,대전202곳,광주132곳 등 5개에달한다. 실수요 및 투자수요가 많은 수도권에서도 부천55곳,안양33곳,성남26곳,등 9개 지자체에서 모두 257곳의 정비사업이 추진된다. 사업 유형별로는 재개발875건과 재건축768건이 총 1643건으로 전체의 73%정도다. 주거환경개선사업이 348곳,도시환경정비사업이 177곳이다. 도정법에 따라 도시·주거환경정비 기본계획이 수립된 이후부터구역 지정,추진위 설립,조합 설립 등 본격적으로 사업을 추진할 수 있다. 비슷한 시기에 기본계획이 수립된 결과전국에서 2168곳의 개발사업이 거의 동시에 추진되는 사상 초유의 상황이다. 재개발.재건축 추진으로 전세난·집값불안 확산 우려이에 따라 최근 서울과 수도권 일부 지역에서 나타났던 전세난과 중·소형 아파트값 급등 같은 현상이이들 지역에서 재연될 가능성이 크다.
재개발·재건축 등에 따른 철거로 이전해야 하는 조합원과 세입자들의 주택수요가 전국에 걸쳐 동시다발적으로 발생된다. 수도권의 전세난과 집값 상승에는 재개발사업 등의 여파가 상당한영향을 미쳤다. 최근 전세난에는 예년에비해 한꺼번에 각종 개발 사업이 추진되면서 이주 수요가 크게 늘게 된 구조적인 요인도 작용하고 있다. 지자체마다 개별 재정비사업을 광역단위로 묶어 개발하는 뉴타운 및 재정비 촉진지구 사업을 경쟁적으로 추진하고 있어 동시다발적 개발에 따른 부작용을 한층 악화시킨다. 부천의 경우 55곳의 정비기본계획 수립지역 가운데 27곳에 대해서는 아예 재정비 촉진 예정지구다. 대전시도 기본계획에 포함된 지역을중심으로 최근 288만평 규모의 뉴타운 후보지 9곳을 발표했다. 시기조정 등 보완책 필요하다. 재개발·재건축 등 도심 재정비사업 추진 시기를 지자체형편에따라 조정해야 한다. 2000년대 초반 서울 잠실,서초 등에서 추진된 대규모 저밀도 재건축사업 당시에도 지자체에서 시기조정위원회를 가동,사업시기를 조절했던 전례가 있다. 정비사업의 추진시기와 김포·파주 신도시 등 각종택지개발사업시기가 맞물린다. 2억 정도의 소액 투자자들의 가세로 서울 강북 재개발시장에서 시작된 재개발 열기가경기와 인천 등 수도권으로 확대되고 있다.
재개발에 대한 시중의 관심이 뜨거워지면서 서울 대부분의 구역에서 평당 1000만원 아래에서 구입할 수 있는 지분을 찾아보기 쉽지 않으나 지분가격이 상당부분 올라 평당 2000만원을 호가하는 빌라나 연립 및 소형주택들이 있다. 용산 재개발구역의 경우 평당 4000만~5000만원을,경기지역도 재정비기본계획이 고시된 안양,부천,수원 등지의 재개발구역에서는 평당 700-1000만원 정도의 주택들의 가격이다. 평당 1000만원 미만의 재개발구역을 찾을수있는 곳은 부천과 인천에 자리한 구역 중 노후연립을 중심으로 낮은 가격의 매물이 나오고 있으나 소형보다 대형을,소단지보다 대단지를, 한강기준 이북보다 이남을,서쪽보다는 동쪽의 투자을 권했으며,가격이 낮은 곳은 대체로서쪽지역으로 부천시 계수범박지구,부천시 괴안1-4구역,인천 계양1구역,인천 금송지구다. 추진위원회설립을 준비중인 부천 범박동 계수범박지구는 30만㎡에 이르는 면적으로 4000여가구가 들어설 예정으로 1호선 역곡역이 차로5분가량 소요되며,구역 인근에 현대홈타운을 비롯한 아파트촌이 형성되어 있다. 현재 10평미만의 지분이 평당 800만~900만원 선이다. 1호선 역곡역이 걸어서 5분 거리인 부천괴안동 괴안1-4구역은 2000여가구로 개발지로 경인로와 경인고속도로가 구역 인근으로 10평미만 지분을 기준으로 신축빌라는 평당 1000만원을 넘어가지만 연식이 오래된 노후빌라는 900만원이다.
부천시 원종동 원종1구역은 고강뉴타운에 포함되는 재개발구역으로 1400여 가구규모로 10평미만 지분이 평당 700만~800만원 선이다. 12만㎡이르는 인천 계양1구역은 인천1호선 작전역이 도보로 7분가량걸리는 역세권구역은경인고속도로와 서울외곽순환도로가 인근으로 10평미만지분이 평당 700만~1000만원 선에 거래되며 빌라 매물일수록 지분가가 높아진다. 인천 동구 송림동 금송지구는 1호선 도원역이 걸어서 5분거리다. 11만㎡에 이르는 구역으로 2000여 가구의 단지로 개발될 예정이다. 작년 9월에 구역지정신청을 신청해 구역지정을 앞두고 있다. 구도심 재개발계획에 의해 주변도시정비사업도 활발히 이뤄지고 있다. 10평미만 지분기준으로 평당 650만~1000만원선에거래된다. 개발이 진행되는 기간에는 전세난이 초래되지만 개발종료 시점에는 거꾸로 공급과잉에 시달릴 가능성이높다. 전체 주택 공급계획에 재개발,재건축 물량을 보다 정교하게 반영해야 한다. 신도시나 택지개발이 추진되는인근지역의 경우 재개발 등의 정비사업을 늦추는 방안이다. 건교부가 연초에 수립하는 주택종합계획에 정비사업물량이 반영되고 있지만 추정치에 가까울 수밖에 없다. 정비기본계획이하반기 이후 구체화된 만큼 오차 범위가 더욱 클 것이다. |
|
1
