부동산하락은 가계 부실 속 은행담보 대출
1가구 2주택 양도세 중과, 택지개발지구 분양 아파트의 10년 전매금지 등 강력한 규제가 정상적인 주택거래를 중단시키 고 있다.서울 강남지역의 국지적인 공급부족을 보유세 강화라는 수요억제 방식으로 대응하다보니 실제 피해는 다른 지역에서 나타나고 있다. 강남권이라는 버블새븐 지역의 주태값 하락이 지방의 미분양아파트을 더욱 양산시키고 있다. 정부의 강력한 조세 정책이 부동산시장을 왜곡하고 있다. 정부의 조세 과표 인상률이 매우 급진적이어서 납세 자의 부담이 과중할 뿐 아니라 보유세부담은 다른 나라와 비교해도 결코 낮은 수준이 아니다. 조세는시장자율기능을 저해하지 않을 정도로 부과해야 하나 강력한 규제로 정상적인 주택거래를 중단시켜 시장 기능을침해하고 있다. 이같은 규제를 하면서도 한편으로 행정중심복합도시,지역별 혁신도시 등의 건설추진으로 전국의부동산값을 폭등하게 만드는 등 혼란을 초래했다. 정부 정책 미비로 인해 미분양이 지방에서 서울 및 수도원으로이동,미입주 아파트 2005년부터 2006년까지 지속, 역전세난으로 매가대비 전세가 30%이하로 이어지고 있다. 미분양 아파트가 속출한 가운데 버블논쟁으로 더욱 더 미분양 아파트가 늘어나자 미분양 아파트 파격 세일에 나선 건설사들이 늘어만 나고 있다. 미분양 아파트가 속출하면서 건설사들이 분양가의 10%인 계약금을 5% 이하로 낮추고 중도금을 무이자로 대출하는 등 파격세일에 나서고 있다. 연이은 고강도 부동산 대책에 집값 거품논란까지 일면서 분양시장이침체된 탓이다. 분양물량이 쏟아졌던일부 지방에서 촉발된 이 같은 할인 마케팅은 서울과 일부수도권으로까지확산되는 양상이어서 건설사들의 발걸음이 무겁다.
미분양아파트가 반복적으로 증가세로 돌아서 침체된 지방의 주택경기가 회복될 기미를 보이지 않고있다. 민간건설업체가 짓는 아파트의 분양가가 낮아질 것이라는 기대가 반영되면서 민간아파트의 미분양분도늘어났다.2006년11월말 현재 전국의 미분양 아파트는 6만9천597가구로 10월 6만9천857가구보다 0.4% 줄어 2개월째 감소세를 이어갔다. 지역별로 수도권은 4천603가구,지방은 6만4천994가구다. 지방 주택경기 활성화를 위해 투기과열지구해제,대출 규제완화,임대주택 사업 활성화,아파트 건설 일시적 중단 등 조치가 필요하다. 민간아파트의 미분양이 늘어난것은 고가 분양 건설업체에 대한 세무조사가 이뤄지는 등 정부가 분양가 잡기에 나서면서 민간아파트의 분양가가떨어질 것이라는 기대가 반영됐다. 지방에서는 파격세일이 비일비재하다.한시적으로 계약금을 낮추고,중도금을무이자 융자해 주기로 했다. 주택경기의 침체로 집이 다 지어진 뒤에도 팔리지 않은 준공후 미분양 주택이 많다.주택시장이 하향 안정세를보이면서 집이 다 지어졌는데도 팔리지 않는 경우가 늘고 있다. 지방일수록,수도권에서는비인기 지역일수록 미분양물량의 증가는 당분간 이어질 것이다. 주택값이 하락해도 가계부실은 올지 모르지만 경매시장은 후끈 달아오르고 은행들은 부실 위험이 전혀 없다. 2006년부터 제1금융권 융자가 아파트의 경우 시세의70%이상에서 60%이하로 줄어졌으며,제2금융권과 합해도 아파트의 융자는 대체로 70%이하로 아파트 값이 20%하락시에도 금융권은 부실위험은 없을 것이다. 주택값이 30%정도 하락해여도 수도권의 융자받은 사람의 가계부실은 올지 몰라도 은행들은 안전한 상태다. 공동주택 값 하락으로 금융으로 인한 부실이나 환란은 오지 않을 것이며,30%이상 공동주택값이 하락해도은행들은 신경쓰지 않고 있다.
금융권은 담보대출 규제를 3월,7월,12월 3단계로 나뉘어 1단계 DTI담보대출 규제는 시행일인 3월2일부터는 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트에 대해 대출금액 1억원 초과시 DTI 비율을 40% 적용하고,대출금 5천만원부터1억원까지는 50%를 적용한다. 2단계는 7월부터는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 6억원 이하 아파트 중도금 집단대출에 DTI 60%가 적용되고,9월부터 전국의 3억원 초과 아파트에 DTI가 적용된다. 3단계는 총부채상환비율 규제가 전국의 모든 주택으로 확대된다. 위와 같이 시중은행들은 가계주택담보대출 여신심사체계 선진화방안의 세부시행안을 협의해 단계적인 DTI 확대방안을 마련했다. DTI 전국 확대시행을 비롯한 이같은 로드맵은 건교부 등관계 부처와 협의를 거치는 과정에서 일부 변경될 수 있다. 로드맵과 관련해 정부 부처에서 회의를 진행하고 있는가운데 여론의 부담이 너무 커 바뀔 가능성도 있다. 주택가격 하락에 따른 채무상환 압력으로 경매를 통해 집을 처분해 빚을 갚고 나면 파산하는 가구가 나올 정도로 가계발 금융위기의 심각성을 미연이 방지하자는 의도에서 금융권이 2006년부터 금리는 올리고,담보대출액은 줄여나갔다. 주택이 남아돌시 아파트에 선호도가 주택이나 토지를빠뀔것에 대비한 포석을 미리 방어했던 것이다. 금융리스크 분석은 부동산 자산 대비 순금융부채 비중은 부동산을팔아 빚을 갚고 돈이 남는 정도를 측정하는 지표로,처분한 금액이 빚보다 낮느냐 높느냐의 의미다. 경매의 낙찰률이 부동산 자산 대비 순금융부채 비중으로 채권 회수율에 의해 채권 회수를 위한 금융기관의 경매조치 이후 가계는 파산상태냐 아니냐에 직면하게 된다. 우리나라의 경우 선진국에 비해 가계자산 중 부동산비중이 높고 금융부채규모가 크다. 2004년 이후 2006년 11월 중순까지 부동산가격이 상승한 데다 가계의 총자산 중 부동산 비중이90%에 달하는 점을 감안할 때 집값 하락에 따른 충격은 더 클 수도 있다. |
|
1
