부동산투자시 무리한 융자는 가정불화와 경매로
부동산은 삶의 밑천이다. 재테크의 기본이다. 대기업이나 중소기업도 부동산으로 돈을 벌지 사업해서 돈 벌지못한다. 농촌에서 농부들이나 농장주 및 공장도 공장지확보가 돈이다. 재테크의 기본은 규제가 많은 지역이며,구입하기 힘든 지역이었으나 불패의 신화도 깨지고 있다. 도로나 강 및 하천으로 서쪽보다는 동쪽이 좋으며,한강변으로 북쪽보다 남쪽이 좋고,경기도도 북쪽 투자보다는 남쪽이 좋다. 강남북의 집값 차이는 2-3배이상,경기도도 강북과 남쪽의 차이는 2-3배다. 부동산투자시 융자가 많을 경우 가정불화의 단추가 되며,이혼과 경매시장으로 내 몰린다. 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자대상 물색하여야 한다. 서울 가구의 69%가 집을 소유하고 있지만,3분의 1은 1억9천만원의 주택대출금을 갚지못하고 있다. 가구 26.5%는 전세며,전세가는 1억1천만원이 넘는다.주택구매를 위한 대출금이나 주택을 담보로 한 대출금이아직 남아있다.월평균 상환액은 73만원으로 월평균 가구소득의 18%다. 대출금 상환액수는 50만~100만원 미만인 가구가 30%로 가장 많고,30만~50만원 미만이 24%,100만~200만원 미만이 15%,30만원 미만이 15%다. 평균 전세가는 1억1천720만원이며,보증부 월세의 평균 보증금은 2천174만원,평균 월세금액은 35만원으로 절반이 아파트에 살고 있으며,단독주택,연립 또는 다가구주택에 거주하고있다. 대다수의 부자들은 부동산으로 부를 축적했다. 부의 축적은 개인이나 기업이나 매한가지다.
부동산 없는 대화가 없는 것은 부동산은 부의 상징이기 때문이다. 경제성장으로 인구의 증가,국토개발,단독에서아파트 공급,신도시나 택지개발에서 재건축과 재개발.뉴타운에 이르고 있으며,이러한 개발과정서 선투자만이 부의 축적대상이다. 전문가의 진단,개발계획 입수는 더 많은 부로 축적해 주었다. 선투자만이 부의 향수를 느끼는재테크 요법이다. 서민들과 부자들,대기업과 소기업은 애당초 부터 정해져있다. 빌라 연립 주상복합 오피스텔 상가등의 소단지와 변두리아파트 구입자들은 신도시 택지개발지구 및 대단지 구입한 사람들과 자산의 규모가 10배 정도 나 있다. 구입 당시부터 빈부의 격차가 벌어졌으며,시간이 갈수록 그 격차는 하늘을 찌르고도 남을 정도라는 것은 기본이다. 기업도 공장의 규제로 인해 토지 구입하지 않은 기업과 규제로 인해 과태료 내더라도 구입한 기업의격차는 애당초 하늘과 땅 차이의 중소기업,대기업의 분류시점이었다. 처음 자금이 없어 구입하지못한다는 말은 바보들의 행진곡이나 매한가지다. 경기가 좋을시는 융자를 내어 구입해도 남는 투자가 되며,대단지 공동주택 구입얼마든지 가능했으나 가난한 사람들은 더 하락할까 두려워 내집마련도 못하다 보니 가난 구제불능이었다. 부자들은경기의 흐름을 너무나 잘 읽는 비법 바로 이게 빈부의 격차다. 가난은 임금님도 못 막는다는 어설픈 단어나 사용하니 가난하기 마련이며,이것 또한 팔자소관이라 할런지 궁금하나 융자내어 구입시 패가 망신 당한다. 보는 관점이서민과 부자들의 차이다. 1998년 환란후 2002년부터 2004년까지는 전국 국토가 황금기였으며,부자들은 이때 토지집중 구입하였으며,2005년 2차 구입했다.
토지나 주택은 묻지 않은 투자 대상이었으며,2006년초 수도권 주택 매도할 시점이었다. 부자들은 2005년 대부분증여나 매도로 새로운 투자처를 찾아,해외 투자나 빌딩 투자 등으로 갈아탔으나 서민들은 융자만이 덩그렁 있는경우 흔하였으며,매년 2만가구 이상 경매로 중산층이 서민층으로 전락했다. 부자들은 조그마한 이익에도 기회 포착해 처분할 줄 아는데 가난으로 타고난 사람들은 더 많은 이익보려다 이것마져 놓히는 경우 흔하다. 경제성장이 둔화되고 인구증가율이 정체된 상태로 대구 부산 김해 등 영호남 지역의 주택은 너무나 많이 남아돈다는 것은 행정도시나 기업도시,혁신도시 등 전국적 투기장화로 2002년부터 2004년사이 막무가내로 건축하여 분양했다. 분양가는 고공이었으며,분석 평가나 경기의 예측도 못한 엉터리 전문가들은 이때야 아파트2-3채씩 구입했으니 망하지 않을수 없었다. 막차만 탄 투자는 중도금 무이자분양가의 5%로 아파트 계약하는것은 낚시꾼들의 미끼와 같은 투자였다. 부동산 재테크로 부자가 되기는 예전같지 않다. 부동산은 정보,현장답사,유능한 컨설턴트 지도의 투자다. 유능한 컨설턴트 만난다면 정보가 그 속에 있으며,현장답사도 마친 상태다. 언론에 인터뷰로 가십이나 올리거나 대기업 투자설명해 한 사람들은 종달세 처럼 종알거리는 얼치기 전문가에 불과하다. 미래 개발가능한 지역의선 투자다. 50만 이상의 도시는 반드시 재개발한다. 이들 지역에 10-20평사이,빌라 5천만원 미만 수두룩하다.
임대수익도 내고 적은 돈으로 투자해 몇배 상승시 매도다. 자신의 집 주위만 생각하면 재테크의 귀재가 될수 없다. 2005년 중순경 100%분명 빌라 2500만원, 단독주택 평당 200만원 구입 권장했는데 2010년 빌라는 2억,단독주택은 3.3m2당 700만원 이상 홋가한다. 부동산투자에 대한 관심과 열정은 있는데 투자하지 않았다면 부자가 되기는불가능하다. 단기 투자처로서 부동산 매력을 잃어가고 있다. 2000년대 초 아파트값 폭등과 같은 시장은 멀어져가고 있는 이유는 주택보급율이 115%로 수요와 공급의 일치다. 지역에 따라 미분양,미입주 등 집이 남아돌며,건축제한하는 지자체가 갈수록 늘어만 갈 시점이다. 부동산경기의 침체가 장기화 조짐을 보이고 있다. 일시적으로 부동산에 대한 관심이 해외부동산 규제완화로 돌렸으나 해외 투자로 브로커 잘못만나 손해본 사람들이 늘어남에 해외투자도 해외 거주자 이외는 투자하지 않고 있다. 부동산에 대한 관심이 바닥까지 떨어졌다지만 재개발이나 재건축할 지역 많다. 돈이 없으니까 임대 아파트 중국민임대 아파트나 영구임대 아파트 분양받으려 하는 사람들은 노후실버타운에 들어갈 꿈도 져버린 사람들이다. 임대 아파트 전세나 분양받아 임대료 못 내거나 부도난 사건설사로인해 골머리 앓는 사람들 흔하다. 부동산을 모른 사람들은 자산적으로 하위계층의 굴레를 벗어날 수 없다. 빈부의격차 이들 때문에 생기며,더욱 활기 띨 전망이다. 시기의 조절도 필요하다.
인구의 증가나 공장설립으로 인한성장과 개발의 시대는 이미 지났다. 개발되는 부동산만 사두면 돈을 버는 시대도 지났다. 신도시나 택지개발지구도 멀어져 가고 있으며,뉴타운 개발이나 재개발,재건축과 교통이 좋은 전원주택이나 별장지 및 팬션부지만이 투자처도 중산층이 무너진 상태서 기회 10년후나 올 가능성 높다. 부동산은 투자할 곳과 투자하지 않을 곳의 분류가 가장 중요하며,투자 할 곳은 많지 않다. 과거는 부자가 된 사람들의 단기 차익을 노리고 구입하고 매도했다는 것이 공통점으로 매도와 매수를 반복한 투기꾼들이다. 차별화되는 시장의 트렌드를 정확히 읽고 가난한 사람들보다 두어발 앞서 미래가치를 체크해 장기적으로 투기 않고 투자한 사람들이어야 했기에 졸부세상이 한국에 있었다. 어느 지자체나 부자동네,가난한동네가 있다. 서울의 부자동네 가난한 동네를 찾아 투자하는게 좋다.지방의 지자체도 고위직들이 살는 곳이나 살았던 곳이 더 집값이 비싸다. 부자들은 개인의 프라이버시가 충분히 보장되는 쾌적한 단독주택 70-100평 정도 구입해 살거다. 분양아파트에서 임대 아파트로 전환해 가고 있으나 임대 아파트 입주자들 재테크에 대한 꿈이 사라지는 시점이라 말 할 수 있다. 지방의 부자들은 재산이 1-2억정도,수도권 부자들은 2-3억,강남권은 10억이상의 주택값이다. 재산의 가치가 거주지에 따라 다르며,꿈도 다르다. 부자로 살고,꿈을 먹고 살고,실버타운에 들어갈 돈 벌어야 한다는 것이 래파토리다. 한정된 정보 재테크로 순화시켜야 할 것이다. |
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