주거지로 각광받을 용산권투자는 차후에
집값 하락이 가파라지고 금리가 있는 반면 내집마련의 꿈을 잠시 미뤘거나 집 장만을 계획 중인 사람들은 행복한고민에 빠졌다지만 2012년까지 국내외 적으로 주택값이 오를 가능성은 낮아졌으며,한국도 2010 주택보급율이 117%에 이르러 주택에 대한 투기는 97%지역서 97% 주택에서 나타나지 않으나 개발할 곳의 토지에서는 경제사정이조금만 나아진다면 투기가 상대적으로 저렴하게 나온 매물을 찾아 나타날 수 있다. 장래 주거지역으로 각광받을용산도 1차 상승에 이어 2차는 억대이상 급속도로 가격이 낮아지고 있다. 강남권보다 더 큰폭으로 상승세였던 서울용산지역 주택시장이 악재로 급랭해 장기적인 주택경기 침체에다 용산역세권 개발사업이 좌초 위기를 맞고 있는데다 전시작전통제권 이양시기 지연에 따른 용산 미군기지 이전마저늦춰질 가능성이 커지면서 주택시장이 패닉상태로 몰려 글로벌 금융위기에도 투자지역으로 꼽혔던 한강로와 문배동,원효로 일대는 1억원 이상 낮춘 매물이등장했으나 2-5억원 이상의 하락도 대형평형은 나올 가능성이높다. 입주단지는 마이너스 프리미엄까지 형성되고 있으나 많게는 억대의 마이너스 프레미엄도 예상된다. 용산민족공원 조성사업 시기가 전작권 전환시기 연기로 당초 2014년에서 2017년 이후로 3년가량 늦춰져 2017년에서 2020년까지 지연될 가능성이 높아 용산의 투자메리트는 2015년 전후나 늦으면 2020년 전후가 될 가능성이 높고,용산과 여의도,용산과 강남권으로 용산을 깃점으로 주거지역이옮겨 올 곳이다. 부동산은 돈이다. 부동산으로 돈을 벌려면 토지에서는 반드시 무었을 할 수 있나을 확인해야 한다. 용도가 없다면 돈이 되지 않는다.
2차선 이상의 도로에 붙어있어 수년후 도시가 개발되어 인구가 늘어나면 주유소나 가든부지가 될 토지라 던가,물과 산이 좋아 관광지 입구로 팬션부지라던가,산속에 자리하여 전원주택이나별장용지라던가,방향이 남향으로 주말농장이나 조상의 묘지라던가 등 적재적소에 사용하기 편리한 부동산구입해용도을 찾을 수 있는 해법을 배워야 한다. 주택에 대한 투기는 사라졌으며,부동산버블을 경험한 일본이나 영국등지에서도 주택값 상승은 30년만에 오는경향은 있으나 개발지의 토지는 버블후 거품이 빠지자 올랐다. 주택지로는 투자 1호는 용산이 될 가능성이높으나용산투자는 늦으면 늦을수록 좋으며,최소한 1억에서 7억까지 빠진 매물이 좋으나 하락의 시기는 2015년 전후나,늦으면 2017년전후,더 늦으면 2020년으로 10년후가 될 가능성이 더 높아지고 있다. 미군기지내기초 조사기간 등을감안 2017년은 돼야 공원 조성공사가 착공될 수 있다. 용산 미군기지는 보안상 문제로 기지 전체가 이전하기 전에는사전 부지조사 자체가 불가능하다. 용산지역은 투자유치 실패와 부지대금 납부를 둘러싼 사업시행자 및 한국철도공사 간 갈등으로 좌초 위기로 내몰려 총사업비 28조원이 투입되는 민간부문최대 투자사업으로 자금 마련을 못해부지대금과 이자비용을 대지 못해 사업추진이 불투명하다. 용산민족공원이 개발계획 단계부터 틀어지면서 서울시와 용산구의 연관된 도시개발계획도 줄줄이 늦춰지고 있다.
개발 계획이 지연되면서 그 어떤 것도 진전된 것 없다. 부동산은 도시 근교가 좋으며, 수년후 재개발이나 뉴타운이 개발될 단독주택으로 대지지분이 200m2 곳이라던가,공장이 드러설 토지라던가,위치가 좋다던가 얼마든지 용도을 찾을 수 있다. 단순한 부동산,용도가 서지않은 부동산은 가치가 없다. 커 나가는 마을의 부동산이 좋다. 돌이 많은데 돌을 캐내어 부족한 건축용 잡석돌로 사용할 수 도 있으며,돌을 캐내면 잡종지로 바뀌게 된다. 그런 임야는구입당시에는 대체로 값이 싸나 잡석돌 팔아먹고 난 후 잡종지가 되어 공장이나 물류창고을 지을 수 있어 값은 자신도 모르게 뛰어있다. 도시근교가 있다면 아파트는 아닐지 언정 빌라단지나 학교용지로도 사용이 가능하다. 돌을캐내는 순간 돌산으로 널리 알려져 광고 효과가 너무 많이 난 상태로 주위만 잘 다듬는다면 가든이나 전원주택단지,공장용지로도 가능하다. 단순한 농림지의 보전림지나 공익림지의 토지 구입은 삼가야 하나 전원주택이나 주말농장용으로는 값만 싸다면 구입후 한국 노송을 기르면 20년후 그루당 2백만원 이상 홋가한다. 사이사이로 과일나무수십종을 심어 일가친척들과 같이 따 먹고도 남으면 유치원이나 교회 및 도시의 부녀회와 친목모임 주선도 가능하다. 머리만 쓴다면 힘든 노력하지 않고 얼마든지 매년 5천만원의 수익이 가능하다. 갈수록 힘든 1차산업보다는 3-5차산업과 굴뚝없는 산업으로 직업군이 분류되고 선호해 간다. 새로운 직업,새로 생겨날 직업에 대한 관심이 절실한 21세기 초다.
상수원보호구역,그린벨트, 공원용지,수자원보호구역의 토지의 구입도 삼가야 하나 주택만 지을수 있고 전답이 끼어 있다면 얼마든지 농업용공장이나 전원주택,주말농장 등 개발이 가능하다. 규제란 허가지역이나 투기지역 속의부동산은 아주 양호한 부동산이 많으나 보전림지,공익임지,상수원보호구역,공원 등의 부동산은 투자성이 없는 경우가 태반이나 값이 싸기 때문에 규제지역 100평 구입값으로 수천평이상 토지구입이 가능하다. 버섯재배는 이런토지에도 가능하며,참마무는 버섯재배,소나무가 있다면 숯을 만들고 목재을 만들고,노송은 수천만원 이상도 나간다.전국에는 3.3m2 당 5천원 미만의 토지가 널려있으며,2천원 미만의 토지도 많으며,장비가 발달되어 큰 문제없이 개발도 가능하여 10만평 정도의 단위의 토지가 많으며,적어도 5만평 정도는 되어야 한다. 토지가 도로에 접해 있으며,농림지역 중 생산림지라면 투자성이 있다. 농림지와 관리지역의 토지가 포함된 부동산이라면 매력이 있는 경우다. 수십만평의 토지 중 1만평 이상의 토지가 관리지역의 부동산이라면 개발이 가능하며,그 1만평으로 최유효이용과 개발이 된다면 적은 돈 투자로,시내의 집한채 값으로 큰 수익이 100% 가능도 하다. 단순한 부동산 투자보다도이용과 개발이 절실히 요청된다. 수도권이나 대도시에 꼭 살고 싶다면 서울 강남 등 버블세븐 지역 뿐아니라 수도권 전 지역에서 1억5천만원 정도의 주택 찾아볼 수 있다.
불경기이며,주택값이 하락한 시기일수록내집마련을 꼭 하여야 할 경우나, 자금 사정이 넉넉하지 못한 신혼부부나젊은 층,서민들은 저평가된 주택을미리 찜해 볼 필요가 있다. 나이가 들어 고향으로 내려 갈 사람들이라면 장기전세주택이나,국민임대주택 살면서 고향이나 지방의 토지을 미리 구입해 둠이 좋다. 부동산은 투자수익이며,젊은층은 1억5천만원 이내의 주택으로 융자는 매가나 분양가의 20%이하,금액으로 5천만원 이하 구입이나 청약저축 통장으로 장기전세주택,국민임대 주택에 살면서 정부가 2018년까지 중소형 150만가구을 주위 시세에 비해 15%이상 저렴하게 짖는다하니 무리한 융자내어 내집마련 보다는 청약저축 통장 이용이다. 부모님이 현금만 준다면 고향이나지방에 전답이나 임야 구입해 농지은행에 맡기거나 동네 람들에게 맡기어 주말이면 농장과 주말주택 및 장기적 안목에서 된장이나 간장과 노송재배가 좋다. 노송 1년산은 1그루에 2-3천원에 구입이 가능하며,산에서 솔방울 따서씨앗 발아시키면 더 좋은 노송 재배가 가능 할 것이다. 용산기지의 정확한 이전은 각종 호재가 악재로 바뀌면서 용산구 한강로 일대 고급주상복합 아파트 중 호가를 1억원가량 낮춘 급매물이 등장 용산구 한강로1가 용산 파크자이125㎡는 9억5000만원에 매물이 나왔으나 더 하락한 2015년 전후,늦다면 2017년 전후가 투자적기다. |
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